8 Августа 2013

Недавно Канадское налоговое агентство (Canada Revenue Agency — CRA) ответило на вопрос налогоплательщика с такой кредитной гарантией. Ситуация обстояла следующим образом. Два налогоплательщика (назовём их Иван и Марья) решили развестись. Марья решила купить собственный дом. Её родители выступили в качестве поручителей по ипотечному кредиту, чтобы Марья смогла купить новый дом, так как сама она не имела кредитной истории, а до развода пользовалась кредитными карточками оформленными на бывшего супруга.

Родители Марьи не проживали в новом доме. Они также не давали денег на покупку этого жилья, не платили за коммунальные услуги, налоги на собственность или ремонт. Они с Марьей подписали документ, в котором утверждалось, что родители «не имеют никакого финансового интереса в данном доме». В то же время, родители имели законное право собственности нового дома, так как банк потребовал, чтобы они выступили созаявителями по мортгиджу.

Тем временем, у родителей Марьи есть свой дом, в котором они живут уже много лет. Марья и ее родители хотели бы оставить свои имена в правовом титуле нового дома, чтобы не платить налог на передачу собственности при удалении их имён.

Марья задала вопрос CRA, что будет, если она в будущем захочет продать этот дом. Освободит ли её от налога на прирост капитала тот факт, что это её основное место жительства? Или доход от продажи всё-таки будет облагаться налогом для её родителей, так как их имена указаны в титуле?

По словам представителей CRA, «основным местом жительства» считается «собственность, которой владеет налогоплательщик в любое время года».

В то же время, слово «владеет» не имеет точного определения в данном случае, поэтому тут есть два вида владения – законное и практическое (фактическое). В большинстве случаев эти два пункта совпадают. Однако бывают ситуации, в которых в титуле собственности указан один владелец, а фактически проживает в этом доме и использует всю финансовую выгоду кто-то другой.

CRA заявило, что, если Марья и её родители действительно считают Марью фактическим владельцем дома, а родители имеют официальное право собственности только из-за кредитного поручительства, то именно Марья будет нести полную ответственность за весь будущий доход от прироста капитала в случае будущей продажи дома. Иными словами, Марья, вероятно, сможет воспользоваться правилом освобождения основного места жительства от налога на прирост капитала (capital gain), что позволит ее родителям избежать выплаты обсуждаемого налога.