11 Января 2013

Таким образом, у покупателей, не имеющих возможность накопить 5%, остался лишь один вариант: cash-back мортгидж. В таком случае,банк иногда выдавал вам необходимые 5% первоначального взноса взамен на более высокую процентную ставку. Но и этот вариант также был ликвидирован, так как в конце 2012 года надзорные органы запретили федеральным банкам предлагать данный продукт для использования в качестве первоначального мортгидж взноса.

В то же время необходимо четко осознавать, что покупка дома без внесения собственного первоначального платежа является довольно рискованным решением. Исключение составляют заёмщики с хорошей квалификацией (если не брать во внимание отсутствие взноса), у которых есть достаточно потенциальных ресурсов для того, чтобы выдержать незапланированную потерю дохода или снижение цен на недвижимость. При этом,таким клиентам действительно выгоднее купить жильё, чем снимать его. Но такие случаи чаще всего исключения, и количество мортгиджей с cash-back очень невелико.

Молодые люди используют альтернативные ресурсы для первоначального платежа чаще других. Почему? Главная причина – отсутствие необходимых сбережений. По данным Канадской Ассоциации Аккредитованных Мортгидж Профессионалов, на тот момент, когда средняя стоимость дома составляла $356,687, более 25% всех арендаторов располагали сбережениями на первоначальный мортгидж взнос суммой менее $5,000. При этом многие из них серьёзно настроены на покупку дома, поэтому, в итоге, им приходится пользоваться одним из нижеуказанных методов.

•    Использование других кредитных источников

При покупке жилья вам обычно необходимо внести, как минимум, 5% от общей стоимости недвижимости в качестве первоначального мортгидж взноса. Оттава запрещает вам брать в кредит эти 5% у вашего финансового института, если это банк или федеральная трастовая компания, предоставляющая вам ипотечный кредит.
В то же время, вы можете получить эту сумму, оформив кредитную линию, частный кредит или даже кредитную карточку. Именно так, если вы кредитоспособны, вы можете получить необходимую сумму для первоначального платежа на карточку VISA под 20% годовых!Необходимо знать, что не все финансовые институты допускают такой вариант, а те, кто всё же допускают, проверяют, можете ли вы себе позволить дополнительную кредитную нагрузку.

•    Получение cash-back мортгиджа

Во многих провинциях финансовые институты, которые не являются федерально регулируемыми, всё ещё могут предоставлять вам сумму, необходимую для внесения 5%-ого платежа и включать ее в мортгидж (cash-back мортгидж). Вам необходимо будет лишь покрыть расходы на завершение сделки: плата адвокату, плата за освидетельствование, налог на передачу собственности и т.д. (около 1,5% от цены покупаемой недвижимости). Чтобы получить данный кредит, вам нужно иметь идеальную кредитную историю и стабильную работу с соответствующим доходом.

Неудивительно, что процентная ставка по такому мортгиджу намного выше, чем в случае обычных ипотечных кредитов. На сегодняшний момент лучшая ставка для 5%-ого cash-back мортгиджа равна 4,73%. Однако если принимать во внимание фактор получения «бесплатного» первоначального взноса, процент уже не кажется таким страшным. Главным минусом такого мортгиджа является маленькая амортизирующая подушка, если цены на недвижимость лишь немного снизятся, а вам понадобится продать дом. Вдобавок, если вы разорвёте мортгидж договор раньше срока, ваш финансовый институт может забрать большую часть (или даже всё) тех наличных, которые он вам выдал на первоначальный взнос, в дополнение к стандартным штрафам.

•    Использование подаренного первоначального взноса

Если вы – молодой покупатель с щедрыми родственниками, вам может повезти, и вы получите сумму на первоначальный платёж в качестве подарка. Большинство финансовых институтов согласны принять данный вариант, если подарок был сделан прямыми родственниками — родителями, бабушкой, дедушкой, братом или сестрой.

•    Программа покупки жилья с использованием зарегистрированного пенсионного сберегательного плана (RRSP Home Buyers Plan – HBP)

Покупатели первой недвижимости (first-time buyers) могут взять до $25,000 для первоначального мортгидж платежа из их RRSP счёта. Но это уже совсем другой вид займа по трём причинам:
1.    Вы одалживаете деньги со своего же сберегательного пенсионного счёта, а не у третьего лица.
2.    Вы не обязаны начать выплачивать одолженные из своего плана средства до второго года после того момента, как вы сняли деньги с RRSP.
3.    И даже несмотря на то, что Налоговое Управление Канады (Revenue Canada) хочет, чтобы данное финансирование было выплачено за 15 годовых взносов, финансовые институты не включают эти платежи в долговые расчеты заёмщиков. В результате, некоторые заёмщики получают мортгидж, и лишь потом понимают, что не учли в своём бюджете платежи по НВР.

Если вы решите воспользоваться одним из этих альтернативных источников первоначально взноса, пожалуйста, запомните два главных пункта:
•    Решение о покупке дома без первоначального взноса не стоит принимать быстро и легкомысленно.
•    То, что вы может квалифицироваться под мортгидж, ещё не значит, что вы сможете его с легкостью выплачивать.