Что делать, если оценочная стоимость оказалась ниже цены покупки?

За последние два года оценочная стоимость недвижимости (appraisal valuation) редко оказывалась ниже ожидаемого. Более того, часто мы видели, как оценочная стоимость соответствует цене покупки (и даже превышает её) из-за спровоцированного пандемией безумного спроса и роста цен на национальном рынке жилья.

С февраля же этого года ситуация на многих рынках Канады изменилась – они начинают двигаться в сторону баланса и коррекции. Риелторы отмечают намного большее количество предложения (листингов), чем ранее. Это значит, что проблема с предложением, которая, как мы думали, никогда не исчезнет, внезапно ослабевает.

Взлетающая инфляция и стремительно растущие процентные ставки охладили рынок.

Теперь все чаще встречаются случаи, когда оценочная стоимость жилья оказывается ниже оговоренной цены покупки.

Может ли низкая оценочная стоимость сорвать сделку?

Нет, необязательно. Если в отчёте об оценке единственный пункт беспокойства – это стоимость, покупатель может просто добавить собственные средства для покрытия этой разницы в цене.

Однако есть вероятность, что оценка покажет и другие проблемные моменты, например:

• Проблемы с конструкцией жилья или наличие плесени.
• Недостаточный остаточный срок эксплуатации собственности (economic life).
• Объект находится в состоянии хуже среднего.

Эти и другие пункты могут отбить у вашего мортгидж лендера интерес к сделке независимо от оценочной стоимости недвижимости.

Что происходит, если ваше предложение является окончательным (безотзывная оферта – firm offer) и без каких-либо условий по финансированию?

Вы обязаны завершить покупку по оговоренной цене. Если оценочная стоимость окажется ниже, но в остальном собственность соответствует необходимым критериям, ваш банк, скорее всего, будет готов предложить вам мортгидж. Тем не менее это может быть кредит не на ту сумму, на которую вы рассчитывали.

Предположим, вы подписали контракт на покупку за $1,000,000. Вы готовы предоставить 20% от этой стоимости или $200,000 в качестве первоначального взноса. Однако независимая оценка подтвердила стоимость лишь в $900,000. Ваш банк, скорее всего предложит вам мортгидж на сумму $720,000, т.е. 80% от оценочной стоимости. В таком случае вам придётся предоставить $280,000, чтобы завершить сделку на сумму $1 млн. Это дополнительные $80,000, которые, надеемся, у вас есть на руках.

Защитит ли вас предварительное одобрение (pre—approval) в случае низкой оценочной стоимости?

Ваше предварительное одобрение не гарантирует получение именно той суммы, которая указана в сертификате. Это лишь подтверждение того, что вы можете квалифицироваться под финансирование мортгиджа на определённую сумму, если все требования будут выполнены.

Предварительное одобрение – это о вас и вашей личной кредитоспособности. Оно не несёт информации об отдельно взятом объекте недвижимости, который является неизвестным во время поисков жилья.

Иными словами, ваш преапрувал не имеет ничего общего с низкой оценочной стоимостью.

Что происходит, если ваша покупка имеет коэффициент кредит-стоимость выше 80% (застрахованный мортгидж)?

В большинстве случаев мортгидж с высоким коэффициентом (покупка со страховкой от дефолта) одобряется без формальной оценки. Однако может случиться так, что ваша страховая компания (CMHC, Sagen or Canada Guaranty) потребует оценку до выдачи одобрения.

Ваш брокер не получит копию этой оценки, но ему скажут, оказалась ли оценочная стоимость ниже цены покупки или соответствует ей. Он затем в устной форме поделится с вами данной информацией.

Если ваше предложение включает в себя условие финансирования (financing condition or clause), при низкой оценочной стоимости у вас будет выбор: вы можете сократить предлагаемую вами цену, отказаться от покупки или самостоятельно покрыть разницу.

Можно ли оспорить стоимость с оценщиком?

Никому не нравится, когда их решение ставится под сомнение. Такова человеческая природа. Оценщики зарабатывают этим на жизнь, они – лицензированные, обученные профессионалы. Они знают, что делают. Практически всегда они будут стоять на своём.

Да, при общении, основанном на уважении и понимании, иногда всё-таки удаётся добиться определённых изменений, однако мы не рекомендуем полагаться на столь редкие случаи.

Мортгидж брокеры иногда могут попросить оценщика не отправлять отчёт банку, пока они его не изучат. Это может привести к дискуссии относительно стоимости или даже к запросу об оценке другой компанией.

Можно ли включить в предложение условие об оценке?

Оставить в предложении одно условие – оговорку о цене (appraisal clause) – может быть довольно разумным выбором. Это говорит продавцу, что вы не переживаете о финансировании (получении мортгиджа). В сочетании с достаточным депозитом и оговоренной датой закрытия сделки это представляет собой хорошее предложение.

Это также даёт вам пространство для манёвра, так как отзыв предложения после оценки в таком случае не станет для вас проблемой.

Выводы

Сейчас самое время проявить ещё больше осторожности при покупке недвижимости. Ситуация меняется довольно быстро. Убедитесь в том, что вы продумали стратегию на случай низкой оценочной стоимости, и она не нанесёт серьёзный удар по вашим финансам или вовсе сорвёт сделку.

Не стесняйтесь вносить пару условий в ваше предложение о покупке – мы так делали раньше, когда рынок был сбалансирован и ещё не успел перейти на территорию продавцов. Впервые за несколько лет у вас есть время чётко взвесить своё решение.

Пока точно неизвестно, временное это снижение активности или мы движемся в сторону долгосрочной коррекции (спада цен). Для одних такие условия открывают новые возможности, для других – поводы для особой осторожности.