26 Февраля 2019
Затем, когда канадская экономика демонстрировала внушительный рост с отличными результатами рабочей занятости и увеличением ВВП, Банк Канады начал повышать процентные ставки. С учётом того, что канадцы уже отличались рекордным уровнем задолженности, окончание периода дешёвых денег потенциально представляло большие проблемы, когда речь зашла о доступности мортгиджей. В итоге, канадское правительство осмотрительно представило в конце 2017-го мортгидж стресс тест OSFI, а затем расширило его на все мортгиджи в 2018-ом.
Эти изменения привели к желаемым результатам. Новые покупатели недвижимости должны были доказывать свою способность позволить себе первоначальный платёж и мортгидж в условиях растущих процентных ставок, которые все прогнозисты ожидали в 2019-ом.
Но внезапно экономика начала замедляться: в этом году прогнозируется, что рост ВВП составит 2.2%, а в следующем – лишь 1.9%. Вдобавок, мы столкнулись с нестабильностью, вызванной торговыми разногласиями и пошлинами. Теперь Банк Канады берёт паузу в цикле повышения ставок.
Иными словами, контекст, при котором стресс тест был введён, более не является актуальным. Рост процентных ставок уже не прогнозируется, как это было ранее, а покупатели, отчаянно желающие зайти на рынок, вынуждены обращаться к альтернативным и более дорогим финансовым институтам и частным инвесторам при получении мортгиджа.
Давайте посмотрим на сегодняшнее положение дел. С тех пор, как стресс тест начал распространятся на все мортгиджи, уровень предложения либо ужесточился, либо расширился – в зависимости от рыночного сегмента. Сегодня 10% канадцев больше не могут квалифицироваться под мортгидж в банке. Стресс тест вытеснил покупателей первой недвижимости из многих рынков Канады и привёл к цепной реакции во всех последующих сегментах покупателей. Это повлияло на покупателей, желающих переехать в более просторное жильё для растущей семьи. Это привело к безумию на рынке аренды, так как те, кто больше не мог квалифицироваться под мортгидж, были вынуждены снимать жильё.
Очевидно, что канадскому правительство необходимо найти способы для поддержки и даже стимуляции покупателей недвижимости в Канаде (особенно покупателей-новичков, столкнувшихся с трудностями при попытке зайти на рынок), а не для их наказания. Хотя стресс тест принёс необходимый эффект в начале, требование квалифицироваться под «стресс ставку», на 2% превышающую контрактную, при 25-летнем амортизационном сроке, уже непродуктивно, ведь рынок успел нормализоваться до более разумного уровня.