17 Октября 2017

Согласно закону, заёмщики с первоначальным взносом (down payment) менее 20% от общей стоимости недвижимости должны приобрести мортгидж страховку. Они оплачивают данную страховку, однако в реальности выгоду от нее получает банк, так как страховка защищает того, кто предоставляет кредит, в случае невыплаты мортгиджа заёмщиком.

Те же, кто предоставляет первоначальный платёж более 20%, не обязаны покупать такую страховку. Это так называемые «незастрахованные» заёмщики, и именно они подпадают под новые правила.

Стресс-тест должен выявить, сможет ли заёмщик продолжать выплачивать кредит в случае повышения процентных ставок.

Стресс-тест симулирует финансовую ситуацию заёмщика, предполагая, что ему придётся платить по средней официально объявленной ставке, а не по той, которая указана в его контракте сегодня. Таким образом, согласно новым правилам OSFI, заёмщик будет проходить проверку либо под пятилетнюю среднюю официально заявленную ставку (сегодня она равна 4.89%), либо под ставку на два процента выше его реальной – в зависимости от того, что выше.

Стоит отметить, что новый стресс-тест не будет применяться в момент возобновления мортгиджа (renewal), если заёмщик остаётся со своим существующим банком.

Офис опубликовал черновой вариант новых правил этим летом до того, как проконсультировался с заинтересованными сторонами по поводу необходимых изменений. В ответ Офис получил более 200 комментариев от специалистов индустрии и общественности касательно новых правил.

Оппоненты изменений, в том числе и многие из индустрии недвижимости, заявили, что подвергание стресс-тесту незастрахованных заёмщиков может заморозить рынок в тот период, когда он не в состоянии себе это позволить.

Тем не менее, OSFI вводит данные изменения, объясняя это «бдительностью».

«Такие правила усиливают строгий режим для мортгидж андеррайтинга в Канаде», — считает Джереми Рудин, управляющий OSFI.

Экономист банка TD, Брайан ДеПратто, согласен с такой оценкой, заявляя, что «эти изменения должны помочь канадской банковской системе сохранить свою устойчивость в условиях растущих процентных ставок».

В то же время, не обойдётся и без негативных последствий. По мнению ДеПратто, расширение стресс-теста для всех покупателей сократит спрос на недвижимость на 5%-10%, и может возникнуть некоторый период спешки купить недвижимость до вступления правил в силу в с 1 января 2018 года.

Он считает, что реакция рынка недвижимости на введение прошлого стресс-теста в 2016 году является ярким примером того, почему Офис решил действовать снова: в августе число застрахованных мортгиджей сократилось на 4.5% за 12 месяцев существования стресс-теста.

Тем временем, количество незастрахованных мортгиджей выросло на 17.3% — это свидетельствует о том, что домовладельцы делали всё возможное, лишь бы перешагнуть порог в 20% первоначального взноса и не столкнуться с необходимостью проходить дополнительную проверку.

«Согласно подсчётам, рынок незастрахованных мортгиджей сейчас составляет около  80% всего нового бизнеса, и новые ограничения ударят, возможно, даже сильнее, чем прошлые изменения в наиболее дорогих рынках», — считает экономист Банка Монреаля, Дуг Портер.

По его словам, этот стресс-тест означает, что покупательная способность потенциального заёмщика, приобретающего дом за $1млн. с 20%-ым платежом, упадёт приблизительно на 15%.

«Эти изменения мортгидж правил представляют собой очередное ужесточение условий для канадского рынка недвижимости».

Вдобавок к стресс-тесту, новые правила требуют от финансовых институтов большей скрупулёзности в отношении коэффициента кредит-стоимость, чтобы исключить выдачу слишком крупного мортгиджа в соотношении с реальной стоимостью объекта.

Также вводятся новые ограничения на так называемые совместные мортгиджи, чтобы у банков не было возможности обходить лимиты на дозволенные суммы выдаваемых кредитов.