21 Июня 2012

Далее мы представляем вам некоторые пояснения к вводимым правилам от Министерства Финансов:
Вопрос: Когда данные изменения вступают в силу?
Ответ: Новые правила вступят в силу 9 июля 2012.
В: Применяются ли данные правила к многоквартирным домам (multi-unit buildings)?
О: Указанные стандарты применяются к жилым домам не более, чем с четырьмя квартирами.
В: Почему правительство ограничивает коэффициенты обслуживания долга (GDS и ТDS)?
О: Стоит пояснить, что коэффициент обслужиания долга по мортгиджу GDS (gross debt service ratio) – это та часть дохода заёмщика, которая необходима для покрытия всех расходов, связанных с содержанием дома. В них входят ипотечные платежи, налоги на собственность, а также плата за отопление. Тем временем, общий коэффициент обслуживания всех кредитов ТDS (total debt service ratio), включает в себя ещё и расходы по другим долговым обязательствам, например, по кредитным карточкам или кредитам на покупку автомобиля.
Таким образом, ограничение максимально допустимых показателей данных коэффициентов поможет предотвратить повышения уровня задолженности населения. В итоге, канадские заёмщики будут менее уязвимы к будущим повышениям процентных ставок.
В: Почему правительство вводит ограничение максимально допустимой стоимости недвижимости для застрахованных мортгиджей?
О: Согласно новым правилам, застрахованные мортгиджи, гарантированные правительством, будут доступны лишь в том случае, когда цена покупаемой недвижимости менее $1млн. При более высокой стоимости недвижимости, заёмщики будут вынуждены вносить первоначальный ипотечный платёж в размере не менее 20% от общей суммы покупки.
В: У меня уже есть застрахованный мортгидж. Как данные изменения повлияют на меня?
О: Ипотечная страховка остаётся действительной на весь срок ипотечного кредита. Иными словами, на заёмщиков, обновляющих свой застрахованный мортгидж, данные изменения не повлияют. К примеру, если вы успели получить мортгидж с 30-тилетним сроком амортизации, и вам осталось 27 лет до конца выплаты кредита, то ваш мортгидж может быть обновлен с 27-милетней амортизацией (если к вашему кредиту не добавляется никакая дополнительная сумма).
В: В каких случаях возможны исключения из новых правил?
О: Новые правила вступят в силу 9 июля 2012г. Исключения могут иметь место в случае наличия вступившего в юридическую силу соглашения покупки/продажи недвижимости, финансирования или рефинансирования, если заявка на мортгидж страховку была подана ещё до 9 июля 2012г. То есть, если вы подали заявку после 21 июня и до 9 июля этого года, и данные вашего заявления не соответствуют новым правилам, вы всё ещё можете получить финансирование до 31 декабря 2012г. по старым стандартам.
В: Будет ли считаться договор о покупке и продаже недвижимости обязательным к выполнению (binding), если он был подписан до 9 июля 2012г., однако некоторые другие условия ещё не были выполнены до этой даты (к примеру инспекция дома)?
О: Да, если дата подписания договора и подача заявки на мортгидж страхование предшествуют 9 июля 2012г., то в любом случае новые правила не будут к вам применяться.
В: Сможет ли  заёмщик с коэффициентом кредит-стоимость (LTV) более 80% после вступления в силу новых правил рефинансироваться под превышающий лимиты амортизационных период?
О: Нет. Начиная с 9 июля 2012г., заёмщики не смогут рефинансировать мортгидж под более чем 80% LTV. Исключение составляют те случаи, когда заёмщик получает полное одобрение заявки на мортгидж (approval) до 9 июля 2012г.
В: У меня есть письменное предварительное одобрение (pre-approval) на получение мортгиджа с 30-тилетним сроком амортизации, полученное до 9 июля 2012г. Смогу ли я получить кредит с таким сроком, если не подпишу договор о покупке и продаже до 9 июля 2012г. или позже?
О: Нет. Предварительное одобрение без подписанного договора о покупке и продаже не является достаточным для квалификации под 30-тилетний срок амортизации. Вы можете получить такой срок лишь, если у вас есть договор о покупке и продаже и полное одобрение заявки на мортгидж (approval), подписанные до 9 июля 2012г.
В: Будут ли применяться новые правила в случае перевода ранее застрахованного кредита от одного финансового института к другому,например, на момент возобновления мортгидж контракта (switch/transfer)?
О: Нет. Если сумма вашего кредита и амортизационный срок не меняются, новые стандарты применяться к вам не будут.
В: Будут ли применяться новые правила, если я продам свой дом, куплю другой, и переведу остаток своего застрахованного ипотечного кредита на новый дом?
О: Если при этом вы не будете менять оставшуюся сумму кредита, коэффициент LTV, а также остаток амортизационного срока, то новые правила вам не грозят.
В: Что, если при продаже своего старого дома и покупке нового мне необходимо будет увеличить сумму своего застрахованного мортгиджа?
О: В таком случае новые правила уже применяются.
В: Распространяются ли на меня новые правила, если я уже заключил соглашение на покупку кондоминиума, но в ближайшие два года он еще не будет сдан в эксплуатацию?
О: Если вы купили кондоминиум и получили одобрение на мортгидж страхование 21 июня или раньше, то новые стандарты на вашу покупку не распространяются.
Если же вы приобрели кондо и подали заявку на ипотечное страхование после 21 июня, то для того, чтобы избежать применения новых правил, вам понадобиться получить финансирование до 31 декабря 2012г.

СИЛЬНО МНОГО НОВОСТЕЙ ДЛЯ ОДНОГО ДНЯ: Только что стало известно, что OSFI вышел с окончательной версией поправок к правилам выдачи мортгиджей раньше чем ожидалось:
1. HELOC максимум до 65% от стоимости (существующие линии не будут пока пересматриваться)
2. ПРАКТИЧЕСКИ ОТМЕНЯЮТСЯ ПРОГРАММЫ БЕЗ ПОДТВЕРЖДЕНИЯ ДОХОДА ДЛЯ SELF-EMPLOYED (здесь ждем доп. разъяснений)
3. Отменяется СASH-BACK — когда банк одалживал на первоначальный взнос
4. Мортгиджи с downpayment’ом больше 20% и сроком контракта меньше 5ти лет или с плавающим процентом будут квалифицироваться по более высокой ставке (сейчас это уже работает, НО только для застрахованных мортгиджей)
ЭТИ ИЗМЕНЕНИЯ ДОЛЖНЫ ВОЙТИ В СИЛУ ДО КОНЦА ФИНАНСОВОГО ГОДА В БАНКАХ (ОСЕНЬ-ЗИМА) НО OSFIнастоятельно рекомендует банкам ввести их как можно быстрее!

СЛУШАЙТЕ ПОДРОБНЫЕ КОММЕНТАРИИ МИХАИЛА ТУЛЬЧЕНЕЦКОГО НА ВНЕОЧЕРЕДНОМ РАДИО+ ИНТЕРВЬЮ ВО ВТОРНИК 25 ИЮНЯ НА ВОЛНЕ AM1430В 8:40 УТРА.