Что означает резкое снижение ставки Банка Канады для ипотечных кредитов и рынка недвижимости?

Последние шаги Банка Канады по снижению процентных ставок могут подстегнуть рост покупательской активности на рынке недвижимости, отмечают эксперты, но некоторые покупатели все еще могут дожидаться последнего решения по ставке в этом году.

В среду Банк Канады принял решение снизить свою ключевую процентную ставку сразу на 0,50% до 3,75 процента. Резкое снижение ставки (стандартным считается изменение на 0.25%) было предпринято в ответ на последние данные по инфляции, и центральный банк заявляет, что его внимание сместилось со снижения инфляции на поддержание инфляции в целевом диапазоне от 1 до 3%. Этот шаг стал четвертым последовательным снижением центральным банком с июня.

Фил Сопер, президент и генеральный директор Royal LePage отмечает, что активность на рынке жилья Канады в последнее время оставалась «вялой» во многих регионах из-за возросших расходов по кредитованию, «но сегодняшнее более агрессивное снижение ставок может быстро изменить ситуацию».

«Ожидается, что с каждым снижением ставки все больше покупателей жилья будут вступать в игру. В свою очередь, растущий спрос приведет к более быстрому росту цен на жилье, что сведет на нет преимущества более низкой стоимости заимствования», — подчеркнул он.

Сопер добавил, что после такого снижения ставки «весенний рынок может наступить раньше, чем ожидалось». Теперь вопрос в том, будет ли этого достаточно, чтобы «изменить сложившиеся условия на рынке жилья».

Хотя это, вероятно, побудит некоторых покупателей выйти на рынок и может подтолкнуть больше продавцов выставить жилье в ожидании этих покупателей, вполне вероятно, что многие будут ждать последнего объявления ставки в этом году 11 декабря, прежде чем сделать шаг.

Никто не может предсказать, что произойдет на рынке с какой-либо степенью точности, и покупатели тем более не могут рассчитать идеальное время для покупки.

Сочетание снижения ставки на 0,50% и предстоящих изменений правил ипотеки в декабре создает для покупателей благоприятный момент, чтобы сделать свой шаг. При обилии доступной недвижимости текущие рыночные условия исключительно благоприятны для потенциальных покупателей жилья.

Покупатели, ожидающие дальнейшего снижения ставок и цен на жилье, могут, наоборот, дождаться более горячего рынка жилья.

Как только ставки снизятся до уровня, который устроит большинство покупателей, рынок жилья быстро нагреется и цены вырастут. Потенциальным покупателям следует рассмотреть возможность покупки сейчас, если они могут это сделать, и рассмотреть мортгидж с плавающей ставкой, чтобы войти на рынок.

Алана Райли, глава отдела ипотеки, страхования и банковского дела в IG Wealth Management, считает, что в конце 2024-го и 2025 году нас ожидают дальнейшие снижения от Банка Канады.

Любой значительный рост активности продаж или цен на жилье, скорее всего, будет сигналом для покупателей, что им следует действовать быстро. Мы можем увидеть, что рынок совершит «психологический сдвиг в ближайшие недели».

«Но как только рынок начнет двигаться, он, скорее всего, быстро нагреется, подтолкнув цены на жилье выше. «Это может привести к не по сезону активному зимнему периоду и загруженному весеннему сезону в 2025 году», — сказала она.

«Мы также прогнозируем, что эти снижения ставок помогут смягчить шок для домовладельцев, столкнувшихся с более высокими ставками при возобновлении ипотечных кредитов», — сказала Алана Райли.

«Инфляция цен на жилье остается высокой, обусловленная расходами на аренду и процентные ставки по ипотеке, и продолжает вносить наибольший вклад в общую инфляцию в личных бюджетах».

Сокращение расходов по ипотеке — отличная новость для домовладельцев с предстоящим возобновлением мортгиджей в течение следующих 12–24 месяцев.

Хотя ставки все еще будут выше полученных 3-5 лет назад, увеличение платежей, вероятно, будет более управляемым, чем это было бы в начале цикла снижения ставок.

Уже в конце дня в среду большие банки снизили свои ставки Prime на 0,50% до 5,95%, что сразу отразится на мортгиджах с плавающими процентами и кредитных линиях.

Те, у кого плавающие ставки по ипотеке, увидят, что либо их ежемесячные платежи, либо часть платежа, которая обслуживает проценты, снизятся.

При более низких ставках Prime домовладельцы с ипотекой с переменной ставкой и фиксированными платежами увидят, что большая часть их платежей идет на погашение основной суммы ипотеки. Для тех, у кого переменные платежи по ипотеке или HELOC (кредитные линии под залог жилья), платеж понизится уже со следующего периода.

Например, на каждые $100,000 остатка по ипотеке с переменной ставкой ежемесячный платеж снизится примерно на $28-30. На каждые $100,000 по HELOC экономия в выплате процентов составит примерно $42 в месяц.

Однако для мортгиджей с фиксированной ставкой, снижение ключевой ставки Банком Канады в октябре вряд ли приведет к немедленному уменьшению, поскольку они зависят от доходности государственных облигаций.

Следующее и последнее заседание Банка Канады в этом году состоится 11 декабря.