В Канаде увеличивается число мортгиджей с растущим амортизационным сроком, превышающим уже 30 лет

Растущее число мортгиджей, выданных крупнейшими канадскими банками, имеют амортизационный срок более 30-ти лет. Это говорит об усиливающемся стрессе, который заёмщики испытывают на фоне увеличивающихся процентных ставок.

С каждым повышением ставки Банком Канады стоимость обслуживания мортгиджа с плавающей процентной ставкой (variable rate mortgage) растёт. Однако у некоторых банков месячный платёж заёмщика поднимается не сразу. Вместо этого увеличивается амортизационный срок (период, выделенный на полное погашение займа). Когда подходит время обновления кредитного договора, амортизация должна вернуться к своему изначальному сроку, что при текущих условиях растущих ставок приведёт к резкому подъёму месячных платежей.

В RBC, BMO и CIBC доля мортгиджей с амортизационным сроком более 30-ти лет за последние три месяца удвоилась. Это один из очевидных признаков того, что владельцы плавающих ипотечных кредитов сталкиваются с усиливающимся стрессом, так как им приходится сейчас больше платить по процентам и меньше по основной части долга.

У RBC, крупнейшего мортгидж лендера страны с приблизительно 310,000 плавающими мортгиджами, около 125,000 ипотечных клиентов достигли или уже приближаются к триггерной точке, которая требует мгновенного увеличения месячных платежей. Об этом заявляет Леа Робинсон из RBC.

На момент 31 июля мортгиджи со сроками более 30-лет составляли четверть всех ипотечных кредитов, выданным банком для покупки жилья. В конце апреля показатель составлял 10.6% в портфолио ВМО, а также 12% в портфолио RBC и CIBC.

Более существенная доля мортгиджей с длительным сроком амортизации указывает на количество заёмщиков, которые могут столкнуться со значительным повышением своих ежемесячных платежей.

«Уязвимость распространяется», — говорит Роберт Коланджело из кредитно-рейтингового агентства Moody’s Investors Service. «Если этот процент увеличится, это будет значить, что ещё больше владельцев плавающих мортгиджей уязвимы к более высоким ипотечным платежам».

По словам Тома Уоллиса, представителя CIBC, банк общается с клиентами, столкнувшимися с трудностями в вопросе платежей, и предлагает им различные варианты, включая «увеличение их платежей и/или переход на фиксированные условия в любой момент без каких-либо штрафов».

Представитель ВМО Джеф Роман заявил, что банк постоянно поддерживает связь со своими клиентами с плавающими мортгиджами и работает с ними, чтобы найти подходящее решение, если они приближаются к триггерной точке более высоких месячных платежей.

Во время обновления срок плавающего мортгиджа обычно должен возвращаться к изначальному периоду амортизации. Для многих заёмщиков это будет означать резкое увеличение их месячных платежей, если они не найдут дополнительные средства для внесения одноразового взноса для выплаты непогашенной основной части долга или не перейдут на фиксированную ставку.

Заёмщики могут увеличить свой амортизационный срок или изменить основные условия займа только в случае рефинансирования, что подобно оформлению нового кредита: это требует повторной квалификации и стресс теста, доказательство того, что они смогут вносить платежи под текущую ставку плюс 2%.

При сегодняшней средней фиксированной пятилетней ставке на отметке в 5.5% это значит, что заёмщику необходимо доказать свою способность вносить платежи под 7.5% — это недостижимая планка для некоторых домовладельцев.

Когда процентные ставки растут настолько быстро, что месячный платёж больше не покрывает стоимость процентов, это, как правило, запускает процесс мгновенного повышения платежей (trigger rate). Это необходимо для того, чтобы не допустить увеличение суммы ипотечного кредита, даже если заёмщик продолжает вносит регулярные платежи.

Тем временем многие банки, включая Bank of Nova Scotia и некоторые менее крупные финансовые институты, структурируют плавающие мортгиджи таким образом, что месячные платежи систематически подстраиваются под изменения процентной ставки. Это означает, что заёмщики имеют дело с более постепенными, а не резкими, изменениями своих ежемесячных ипотечных выплат.