Продавать жильё или оформить обратный мортгидж (reverse mortgage)?

То, что у вас есть дорогостоящее жильё, ещё значит, что вы не можете оказаться в затруднительном финансовом положении.

Многие домовладельцы, которым не хватает пенсионного дохода, могут сталкиваться с трудным решением: продать любимый дом или превратить его во вспомогательный источник дохода.

Один из вариантов – оформление обратного мортгиджа (reverse mortgage), который поможет сохранить привычный образ жизни и, ничего не меняя, продолжать накапливать капитал при достаточном росте цен на недвижимость и не вносить регулярных платежей. Но это серьёзное решение и далеко не все могут правильно оценить все «за и против».

В то время как при традиционном мортгидже вам необходимо вносить платежи и при этом, по мере выплаты основной части долга, формировать капитал в доме, обратная закладная позволяет вам получить деньги из стоимости вашего жилья и вносить платежи (или нет) в течение срока кредита.

Согласно недавним данным, спрос на данный ипотечный продукт резко вырос. HomeEquity Bank, один из двух регулируемых провайдеров обратной закладной в Канаде, недавно опубликовал объем своего портфолио по данной категории – он впервые превысил $5 млрд.

Типичная обратный мортгидж позволяет домовладельцам получить доступ к не более чем 55% от текущей стоимости основного жилья в виде нового займа. В некоторых случаях возможна более крупная сумма, которая больше всего зависит от возраста заемщиков.

«К примеру, 55-летний заёмщик может получить 15%, а 80-летний – уже 55-59% от оценочной стоимости жилья», — говорит Пол фон Мартелс, исполнительный вице-президент Equitable Bank в Торонто (второго регулируемого провайдера обратного мортгиджа в Канаде).

Чтобы иметь возможность оформить данный продукт, необходимо соответствовать определённым критериям. Так, все лица, указанные в титуле собственности, должны быть не младше 55 лет. После одобрения вашей заявки вы можете получить деньги в виде одного платежа или разбить сумму на части.

В вопросе возвраты долга вы можете выбрать наиболее подходящий для вас вариант: платить лишь по процентам, вносить платежи для покрытия и основной части долга, и процентов, либо никогда не делать регулярных платежей и выплатить всю сумму, когда будете продавать жильё, переезжать или в случае смерти.

При последнем варианте ваш долг переходит к наследникам.

Обратный мортгидж, полученный у регулируемых лендеров, также гарантирует вам отсутствие негативного капитала (простыми словами банк не потребует вернуть мортгидж если цены на недвижимость существенно снизятся и долг по вашему кредиту превысит стоимость).

Продажа или обратная закладная: преимущества

Доступ к капиталу в доме – это очень важное решение, поэтому необходимо взвесить все преимущества и риски.

Преимущества продажи

По данным Канадской Ассоциации Недвижимости, средняя стоимость жилья в стране продолжает бить рекорды.

Если ваш агент по недвижимости, мортгидж брокер или финансовый консультант верит, что вы можете получить потрясающую прибыль при продаже, есть множество недавних доказательств подобных случаев.

Никто не будет винить вас за продажу жилья в этот период.

Преимущества обратной закладной

Обратная закладная позволяет вам сохранить ценный актив, стоимость которого продолжает расти.

Многие часто не хотят продавать свой дом, так как у него может быть эмоциональная ценность, они могут быть довольны районом или, возможно, они прожили в нём много лет и потратили много денег, чтобы он был таким, как им хочется.

Обратный мортгидж может гораздо легче получить, чем рефинансирование или кредитную линию. Банки не спешат продлевать кредит 80-летнему домовладельцу, с трудом выживающему на пенсию.

Можно не делать ежемесячных выплат по кредиту и поддерживать достойный образ жизни не имея большого дохода.

Продажа или обратная закладная: недостатки

У обоих этих вариантов есть свои минусы.

Недостатки продажи

По словам риелторов, для многих продажа дома оказывается не таким джек-потом, на который они рассчитывали.

Серьёзная проблема заключается в том, что же делать после продажи? Куда идти? Предположим, вам удалось получить хорошие деньги за продажу, но теперь вам необходимо потратить не меньше на покупку другого дома или многолетнюю аренду жилья, которая также выросла.

Вдобавок, вам, возможно, необходимо погасить текущий мортгидж, использовав доход от продажи собственности. Если это произошло раньше окончания срока вашего ипотечного договора, вам могут начислить штраф за досрочное погашение мортгиджа.

Основной недостаток продажи заключается в том, что это финальное решение. Больше никакого увеличения стоимости актива. Больше никакой собственности для наследников.

Риски обратной закладной

Эксперты говорят, что многие домовладельцы переживают о том, что в будущем придется расстаться с частью прибыли при продаже дома, на который был оформлен обратный мортгидж.

Предположим, вы получили обратный мортгидж на сумму $500,000 под 4.5% и не вносили никаких платежей. Сумма вашей задолженности спустя 10 лет будет составлять около $780,000. Тут, однако стоит отметить, что рост стоимости вашего дома на 3.5% (или больше) в год не только поглотит накопившиеся проценты, но ещё и увеличит сумму чистого капитала.

В любом случае решение довольно трудное, поэтому мы настоятельно рекомендуем обратиться за помощью к профессионалу.