Преапрувал не гарантирует вам получения мортгиджа

Мы ежедневно получаем от наших клиентов следующий вопрос: «Если я получил предварительное одобрение на мортгидж (pre-approval), могу ли я с уверенностью подавать офер на покупку без финансовых условий и иметь больше шансов на победу в войне предложений?»

Многие канадцы предполагают, что они уже практически получили мортгидж лишь при предварительном одобрении.

На самом же деле, наличие такого преапрувала не означает, что он автоматически превратится в мортгидж. Финансовому институту необходимо для начала изучить приобретаемую недвижимость, утвердить все условия и ознакомиться с документацией заемщиков – лишь потом преапрувал переходит в официальное утверждение выдачи вам ипотечного кредита.

Покупатели часто не учитывают наличие некоторой неопределённости в вопросе их мортгиджа. К сожалению, время от времени эта неопределённость наносит удар с серьёзными последствиями.

Заход на горячий рынок без условий на получения мортгиджа

Не так давно, когда предложение на рынке равнялось спросу или даже превышало его, покупатель включал в предложение условие о предоставлении пяти бизнес дней (обычно) для организации ипотечного финансирования – это называется «условием финансирования». Даже один или два дня могут иметь огромное значение.

Сейчас с учётом перегретого рынка жилой недвижимости по всей Канаде чаще всего предложения о покупке являются окончательными и не включают в себя подобное условие.

Процесс сейчас перекошен в пользу продавцов. Для покупателей ситуация является не только некомфортной, но ещё и несправедливой. Дело в том, что покупатели (особенно первой недвижимости) рискуют подобным образом ежедневно. На многих рынках это – их единственный шанс победы в войне предложений.

Очевидно, что в интересах покупателей знать заранее, под какую сумму мортгиджа они могут квалифицироваться. Это достигается путём предоставления банку или мортгидж брокеру полной информации и всех документов, а также доступа к тщательному изучению ваших личных финансов и кредитной ситуации. Но даже после столь серьёзного изучения, когда вы уже держите в руках сертификат о преапрувале, всё равно есть множество факторов, которые могут сорвать вашу покупку.

Предположим, вы планируете оформить застрахованный мортгидж, при котором сумма вашего первоначального платежа составляет менее 20% от стоимости приобретаемой недвижимости. Ваш мортгидж технически утверждается дважды: вашим лендером и вашей страховой компанией. И тут очень важно понимать, что ни одна страховая компания в этот момент не видела ваш запрос на преапрувал.

Предварительное утверждение рассматривает вашу личную кредитоспособность и возможности получения займа. Точная сумма, под которую вы можете квалифицироваться, также зависит от самой собственности и оценки вашей заявки банком и страховой компанией. Запомните: преапрувал не рассматривает конкретную недвижимость.

Чтобы обеспечить себе мортгидж, заёмщику и собственности необходимо пройти проверку. При выдаче преапрувала никто не знает, какую именно недвижимость вы будете покупать, сколько вы готовы переплатить на горячем рынке или какие налоги на землю и кондо платежи будут в итоге. Когда приходит время утверждения вашего мортгиджа финансовым институтом, появляется разные варианты того, как конкретная собственность и условия покупки могут помешать вашему преапрувалу превратиться в полный апрувал.

Есть несколько причин, по которым конкретная недвижимость может привести к проблемам:

1. Стоимость жилья. Когда несколько покупателей соревнуются в день внесения предложений, победитель может быть только один. На этом рынке победителю часто приходится предлагать цену намного выше рыночной стоимости. Когда такое происходит, оценка приобретаемого жилья может показать меньшую стоимость, чем та, которую вы предложили. Это необязательно убьёт ваш мортгидж апрувал, если у вас есть дополнительные средства, чтобы при необходимости покрыть разницу. Но что, если у вас их нет? Имейте в виду, что этот рынок неблагоприятен для покупателей, которые не оставляют себе пространства для манёвра. Если вы используете все свои средства, чтобы внести первый платёж и покрыть все расходы на закрытие сделки, что вы сможете сделать, если оценочная стоимость окажется ниже?
2. Состояние собственности. Вы когда-нибудь видели в листингах MLS фразы «со всеми изъянами» («as-is») или «особое состояние» («handyman special»)? Для банков это – тревожные маячки, из-за которых вы можете и вовсе не получить мортгидж. Оценка может показать плохое состояние, плесень или даже проблемы с конструкцией дома.
3. Особенности собственности. Есть множество причин, по которым собственность может быть проблемной. Далее перечислены примеры видов недвижимости, которые могут показаться банку таковыми:

• Сруб из бревен
• Дома на арендованной земле, на правительственной или частной территории, на землях коренных народов
• Деревенская недвижимость с намёком на «любительское» фермерство
• Собственность с содержанием асбеста, подземным масляным резервуаром, алюминиевыми проводами
• Оставшийся экономический срок эксплуатации собственности
• Предположим, когда-то собственность была нарколабораторией или использовалась для выращивания марихуаны. Удачи с таким жильём – независимо от вашей суммы, даже если собственность была исправлена.
• Ранее в этом году на MLS появился листинг, в котором с гордостью указывалось наличие 15-футового пруда на заднем дворике с разрешением ведения рыбоводного хозяйства. Этот мортгидж было ОЧЕНЬ трудно получить.

4. Расположение. Если банк считает, что выбранная вами недвижимость находится просто слишком далеко от вашей работы, он может предположить, что вам необходим второй дом или место для временного жилья. В таких случаях вам могут добавить «расходы на аренду», и это окажет негативное влияние на апрувал.
5. Кондоминиумы. У страховых компаний, занимающихся мортгиджами, есть список кондо зданий, на покупку которых они не хотят выдавать страховку. Может быть, плата за содержание кажется чрезмерно завышенной или сертификат о статусе кондо выявляет наличие судебных тяжб корпорации или больших выплат, которые могут перейти на владельцев квартир (special assessmnets). Яркий пример – Kitec Plumbing.

 

Чем меньше размер квартиры в кондо, тем меньше лендеров заинтересуется его финансированием. Многие банки просто не выдают мортгиджи на покупку микрокондо. В случае кондо площадью менее 500 кв.футов заёмщики часто получают отказ, однако в последнее время эта цифра сократилась до 400 кв.футов или даже меньше. Значение также имеет наличие отдельной спальни. В некоторых кондо спальней является всего лишь шкаф-кровать.

Ваш мортгидж может быть не утверждён лично из-за вас, заёмщика. Что-то могло поменяться в ваших финансовых обстоятельствах или появилась новая информация, которая изменила мнение лендера о вас.

Золотым правилом является чрезвычайная осторожность с любыми изменениями в процессе приобретения жилья. Сверкающий новый автомобиль у дома или новая работа могут кардинально изменить ваш образ в глазах банка.

Необходимо убедиться в том, что ваши налоговые данные актуальны и показывают вас в хорошем свете. Также нужно вовремя оплачивать счета по кредитным картам и линиям, не пропуская никаких платежей.

В этот период определённо стоит воздержаться от любых переносов кредитных платежей. Хотя переносы платежей по обоюдному согласию не окажут прямого влияния на ваш кредитный рейтинг, мортгидж лендеры могут дважды подумать о том, стоит ли выдавать значительную сумму человеку, нуждающемуся в передышке от финансовых обязательств.

Когда вы с вашим агентом найдёте подходящую собственность, обязательно сначала вернитесь к своему мортгидж брокеру и попросите его ввести характеристики конкретного объекта в вашу заявку.

Уточните и поймите сильные и слабые моменты своего мортгидж преапрувала. Какие факторы могут привести к тому, что вам предложат мортгидж на меньшую сумму, или, ещё хуже, вообще его не выдадут?

Критически оцените своё финансовое положение. Пускай мортгидж брокер объяснит вам, как вычисляется коэффициент обслуживания долга, узнайте, в подходящем ли состоянии находятся ваша кредитная история и рабочий статус. Убедитесь в том, что ваш доход легко понять – особенно, если вы работаете на себя, либо вам платят бонусы, комиссии, внеурочные или у вас нестандартный график работы.

Если вы приобретаете кондо, попросите своего адвоката по недвижимости внимательно изучить сертификат о статусе кондо заранее, чтобы узнать, нет ли там каких-либо подводных камней.

Если вы приобретаете недвижимость в сельской местности (rural property), убедитесь в том, что предложение о покупке включает в себя вопросы о системе очистки стоков (septic) и водопровода (water potability). И проверьте зонирование!

Получите от риелтора актуальный рыночный анализ стоимости собственности и оцените свои возможности в случае если оценка окажется ниже цены, которую вы заплатили.

Опытный мортгидж брокер часто может сказать, окажется ли ваш мортгидж апрувал под угрозой, а также поможет определить, стоит ли идти на подобный риск. Он может указать вам на потенциальные пункты для беспокойства, чтобы вы смогли принять взвешенное и основанное на фактах решение.

В конце концов, решение принимать вам. Если вы захотите сделать предложение без дополнительных условий, вы должны полностью понимать на что идёте.