Необходим ли до сих пор мортгидж стресс тест в Канаде?
Ранее в этом месяце Банк Англии отменил свой мортгидж стресс тест.
С учётом того, что ипотечные ставки сейчас превышают 4% и 5%, и некоторые говорят, что мы уже приблизились к пику цикла повышений, возникает вопрос: есть ли ещё смысл в канадском стресс тесте?
Напомним, мортгидж стресс тест требует от заёмщиков как с застрахованным, так и с незастрахованным мортгиджем, доказать, что они способны вносить месячные ипотечные платежи на основании ставки в 5.25% или их контрактной ставки плюс 2% (выбирается более высокий вариант). Сейчас заёмщики, как правило, проходят тест под 6% или даже 7%.
Стресс тест для застрахованных мортгиджей (с первоначальным платежом менее 20%) впервые был введён Министерством Финансов в 2016 году, а Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions – OSFI) последовало с собственным тестом для незастрахованных мортгиджей (с первоначальным платежом более 20%) в 2018-ом.
Они были введены в качестве ответа на риски, которые правительство и Бюро увидели в завышенном уровне задолженности населения и высоких ценах на недвижимость. Всё это сочеталось с исторически низкими на тот момент процентными ставками.
Пришло ли время менять стресс тест?
Сегодня цены на жильё падают по всей стране после февральского пика, в то время как процентные ставки стремительно растут, потому что Банк Канады пытается обуздать инфляцию, достигшую высочайшего уровня с 1980-х.
В таком контексте есть ли смысл в правилах мортгидж стресс теста?
ДжейПи Бутрос, директор Мортгидж Профессионалов Канады по связям с государственными органами, говорит, что данные правила практически «выталкивают» канадцев из рынка. «В 2020-ом и 2021-ом у некоторых заемщиков была отличная возможность стать домовладельцами, выбрав фиксированный продукт, однако они не смогли это сделать, так как стресс тест был намного выше реальных доступных ставок», — заявляет Бутрос.
Из-за квалификационных правил стресс теста, когда фиксированные ставки начали резко обгонять плавающие ранее в этом году, многие заёмщики были вынуждены перейти на плавающие ставки просто потому, что они не могли квалифицироваться под другой вариант.
По данным Канадской Ипотечной и Жилищной Корпорации (Canada Mortgage and Housing Corporation – CMHC), более половины мортгиджей, оформленных ранее в 2022-ом (56.9%), имели плавающую ставку.
По мнению Бутроса, Министерство Финансов и OSFI должны пересмотреть чёткие требования к мортгидж стресс тесту. «Они должны были снизить стресс тест в 2020-ом и 2021-ом, чтобы позволить покупателям первой недвижимости зайти на рынок и конкурировать с теми, у кого есть более серьезные финансовые возможности», — заявил он.
И Министерство Финансов, и OSFI, тщательно скрывают возможность любых потенциальных изменений мортгидж стресс теста. В отдельных заявлениях они указали, что внимательно следят за рыночными условиями и рассмотрят изменения, если это будет необходимо.