Банки подняли фиксированные ставки почти до 4.5%. Как это отразится на ваших финансах и стоимости жилья?

Следуя за скачком доходности облигаций на прошлой неделе, банки по всей стране снова подняли свои фиксированные мортгидж ставки.

Такие крупные банки как RBC, TD и BMO повысили свои пятилетние фиксированные ставки на 0.20-0.25%. Теперь они предлагают незастрахованный мортгидж под 4.39%.

Такое решение последовало за ростом доходности пятилетних облигаций правительства Канады почти на 0.10%. Показатель в пятницу достиг рекордной отметки за 11 лет (2.93%). С начала года доходность облигаций успела вырасти более чем на 165 пунктов.

Это значит, что фиксированные ставки всего за месяц увеличились приблизительно на 0.40%. Для лучшего понимания заметим, что повышение ставки на 0.50% превращается в увеличение месячных платежей на $24-25 за каждые $100,000 долга (при 25-летней амортизации).

Хотя это не повлияет на большинство заёмщиков с фиксированными ставками, новые заёмщики и те, у кого приближается срок обновления мортгиджа, столкнутся с намного более высокими ставками, чем всего несколько месяцев назад.

В то время как фиксированные ставки растут, плавающие, скорее всего, снова поднимутся после следующего заседания Банка Канады 1 июня, на котором ожидается очередное повышение ключевой ставки на 0.50%. Это может привести прайм ставку (ставку, на основе которой высчитываются плавающие ставки по мортгиджам и кредитным линиям) к 3.70%.

Как растущие ставки повлияют на заёмщиков?

«Так как процентные ставки продолжают расти (прогнозы о повышении овернайт ставки до 2% к октябрю уже кажутся довольно консервативными), стоимость кредитования для канадцев также будет повышаться, увеличивая сумму ежегодных долговых выплат среднестатистического канадца почти на $2,000 в 2023 году», — говорят экономисты из RBC Economics.

«Это ухудшит покупательную способность, особенно для канадцев с наиболее низким уровнем дохода, которые тратят 22% своих средств после вычета налогов на обслуживание долгов (включая платежи по основной части мортгиджа и процентам)», — добавляют они.

С другой стороны, по словам RBC, пандемия помогла увеличить сбережения канадских домохозяйств.

«Пандемия, возможно, увеличила долги, однако она также привела к тому, что канадские домохозяйства теперь сидят на $300-миллиардных сбережениях», — пишут экономисты RBC. «Это огромная поддержка, достаточная для покрытия практически полутора лет общих долговых выплат канадцев».

Как растущие ставки отразятся на стоимости недвижимости?

Хотя последние данные показывают, что продажи жилья в апреле резко упали, цены на недвижимость пока остаются стабильными в большинстве регионов страны за пределами Онтарио. В Большом Торонто средняя стоимость пока сократилась на 6%, однако средние цены часто с запозданием реагируют на изменения, поэтому в следующие месяцы почти с полной уверенностью можно ожидать дальнейшего снижения.

«Завтрашним покупателям будет намного труднее платить по сегодняшним ценам, если они платят 5% по своему мортгиджу по сравнению с 2%, которые были ещё пару месяцев назад, и с 1% — годом ранее», — указывает аналитик Джон Пазалис, президент Realosophy Realty.

Пазалис говорит, что некоторые не считают это проблемой, так как многие заёмщики квалифицируются под стресс тест ставку, которая составляет не менее 5.25%. Но, по его мнению, это упрощение ситуации.

Сегодня мортгидж стресс тест используется для квалификации заёмщиков под реальную ставку заёмщика плюс 2% или под квалификационную ставку (выбирается более высокий вариант).

«Так как это динамичные меры, которые будут меняться при изменении ставок, стресс тест также будет увеличиваться, что сократит сумму кредита, который покупатель сможет получить», — объясняет Пазалис, добавляя, что контрактная ставка влияет на то, какую сумму мортгидж заёмщик хочет получить.

«Заёмщик, который квалифицируется под мортгидж на сумму $1 млн., может хотеть взять на себя такой долг при ставке 1.75%, а в случае 4% — уже нет, ведь при более высокой ставке реальный месячный мортгидж платёж будет приблизительно на $1,100 больше», — говорит он.

В результате, если процентные ставки продолжат расти, Пазалис считает, что «никого не удивит снижение цен на недвижимость в следующие 9-18 месяцев по причине нежелания или неспособности покупателей платить сегодняшние цены под завтрашние более высокие ставки».

Тем не менее, он добавляет, что любое снижение цен, «скорее всего, будет временным из-за долгосрочных факторов, которые способствовали росту цен на жильё в регионе Торонто».