Трюдо, возможно, только «берет разгон» по охлаждению рынка недвижимости

Почти сразу после того, как была объявлена первая попытка канадского правительства охладить национальный рынок недвижимости, было указано, что её будет недостаточно.

В четверг Бюро управляющего по финансовым институтам (OSFI) заявило об ужесточении квалификационных правил для незастрахованных мортгиджей. Причиной тому стало беспокойство о том, что низкие процентные ставки приведут к чрезмерной задолженности новых покупателей недвижимости. Такое решение примерно на 4% сократит размер мортгиджей, которые домохозяйства смогут получить, базируясь на своих доходах.

В то время как покупатели ещё сильнее пытаются зайти на рынок на фоне безумной активности, усиливаются ожидания того, что это изменение – лишь первый шаг в попытках премьер-министра Джастина Трюдо не дать рыночному пузырю сформироваться и лопнуть под его руководством. Для этого его правительству необходимо охладить ту часть экономики, которая сейчас закипает, при этом не спровоцировав резкой коррекции (снижения цен), способной помешать экономическому восстановлению после COVID-19.

Поддерживаемая рекордно низкими процентными ставками и повышенным спросом на более просторное жильё, стоимость жилой недвижимости в Канаде за последние 12 месяцев взлетела на 17%. Министр финансов Хрыстя Фрилэнд заявила, что она будет тщательно следить за решением Бюро, чтобы «сообщить о потенциальных мерах, которые правительство может принять» относительно сектора недвижимости.

«Необходимо что-то для охлаждения рынка, так как он движется слишком быстро, и это может потенциально бросить людей на произвол судьбы», — считает специалист индустрии Роб МакЛистер. «Есть много всего, что может пойти не так, когда цены столь стремительно растут».

Вчерашнее заявление OSFI запустило период консультаций до того, как ставка стресс теста поднимется с текущих 4.79% до новых 5.25%, которые вступят в силу 1 июня. Некоторые банковские экономисты, которые активно высказывали правительству свои требования об охлаждении рынка, заявили, что необходимо больше мер.

«Тон и психология рынка вряд ли сильно изменятся», — заявил Роберт Кавчик из Банка Монреаля. Согласно его подсчётам, покупательная способность при мортгидже на сумму $1млн. (US$800,000) может сократиться при новых правилах лишь на C$45,000. «Мы сомневаемся, что одно лишь это значительным образом охладит рынок недвижимости», — поддерживают экономисты Национального банка Канады.

Так как новые правила дистанционной работы позволяют канадцам с высоким уровнем заработка в крупных городах искать дом своей мечты и в более удаленных районах, войны предложений и проблемы доступности жилья, давно известные для Торонто, Ванкувера и Монреаля, распространились на всю страну. По данным Канадской Ассоциации Недвижимости (CREA), 12 основных рынков (или четверть всех рынков) показали увеличения цен более чем на 30%.

Это подогревает беспокойство о том, что цены могут начать падать так же быстро, как сейчас растут, дестабилизируя экономику или оставляя тех, у кого ещё нет собственности, без надежды когда-либо зайти на рынок. Так как Банк Канады сигнализирует о том, что процентные ставки ещё долго не будут расти, у правительства Трюдо остаётся не так много инструментов для охлаждения сектора недвижимости.

Наиболее очевидным следующим шагом может быть распространение более строгого стресс теста для незастрахованных мортгиджей ещё и на застрахованные правительством ипотечные кредиты, в случае которых заёмщику необходимо изначально вносить меньше денег (менее 20% первоначального взноса и при цене меньше 1 миллиона — прим. mortgagelegko.com).

«Я удивлюсь, если Фрилэнд не сделает чего-либо подобного в отношении застрахованных мортгиджей», — говорит Дерек Холт, экономист Scotiabank. «Я не пойму логику ужесточения правил стресс теста для мортгиджей с низким коэффициентом кредит-стоимость, когда напряжение скорее-всего гораздо больше для застрахованных ипотечных кредитов».

Другие меры, предлагаемые экономистами за пределами правительства, включают в себя налог, направленный на спекулятивную активность, например, такой, как был недавно введён в Новой Зеландии, а также даже отмену налоговых льгот на прирост капитала при продаже основного жилья.

Хотя правительство Трюдо не уточнило, что оно рассматривает данные варианты, в ноябре всё же было упомянуто о планах принять меры касательно покупателей недвижимости, не являющихся гражданами Канады. Подобные налоги были введены в Ванкувере и Торонто наряду с ранним раундом более строгих мортгидж стресс тестов по всей стране в 2018 году. На какой-то период они сумели сдержать рост цен в указанных городах. Однако, по данным исследования Банка Монреаля, ужесточение стресс теста тогда было в четыре раза более жестким, чем предлагаемое сейчас.

Главный регулятор банковской системы Джереми Рудин также заявил, что его агентство будет тщательно следить за строгим выполнением протоколов верификации со стороны финансовых институтов. Оно также будет смотреть за тем, чтобы лендеры не превышали амортизационные периоды и не увеличивали лимиты обслуживания долга для заёмщиков.

Для многих крупных канадских банков и других, кто связан с рынком недвижимости, такие меры по снижению спроса не зрят в корень проблемы, а это – недостаток спроса.

«Нам нужно больше предложения, потребительские предпочтения меняются», — говорит Дэвид МакКэй, глава RBC. «Будут необходимы некоторые меры для охлаждения рынка в краткосрочной перспективе, но речь о скромных шагах, нам не нужна чрезмерная реакция. Мы можем подкорректировать некоторые наши критерии, попытаться замедлить спрос, пока предложение догоняет».