Спад на рынке недвижимости грозит влиянием не только на цены, но и на всю канадскую экономику

Если экстремально низкие процентные ставки были ответственны за перегрев рынка недвижимости, как заявил один выдающийся экономист в 2020 году, некоторые могут подумать, что недавнее резкое повышение ставок охладит рынки. Однако нам стоит сконцентрировать своё внимание не только на ценах.

В своём недавнем отчёте Goldman Sachs Group Inc. предвидит замедление на рынках недвижимости Австралии, Канады и Новой Зеландии. По мнению исследователей, к концу 2023-го цены на жильё в Канаде упадут на 13%, в Австралии – на 18%, а в Новой Зеландии – на 21%.

Канадские банки также прогнозируют очередные снижения цен в следующем году. Так, к примеру, Desjardins Group предполагает, что к концу 2023-го цены по сравнению с февральским пиком сократятся на 23%. TD Economics ожидает 19%-ое снижение за аналогичный период.

Прогнозируемые сокращение не являются неожиданными. Цены уже начали падать по сравнению с первым кварталом. Однако давайте не будем забывать о том, что в одном лишь 2021-ом стоимость жилья в Канаде выросла на 27%.

Есть два важных урока, которые можно вынести с прошлогоднего повышения цен. Во-первых, цены на недвижимость никогда не могут долго удерживать годовое увеличение на отметке выше 20%. Это аномальное повышение впоследствии бы сменило вектор и без помощи Банка Канады.

Во-вторых, даже снижение на 23% вернёт цены лишь приблизительно на уровень 2020-го. Однако цены на жильё в Канаде росли намного дольше. Если большинство канадцев считали цены высокими в 2020-ом, возвращение на этот же уровень позже вряд ли сильно улучшит доступность жилья.

Действительно, доступность жилья могла ухудшится с тех пор, как цены начали падать. Почему? Потому что доступность зависит как от цен, так и от способности домохозяйства позволить себе месячные мортгидж платежи. Резкое увеличение ипотечных ставок более агрессивно поднимет стоимость кредитования.

Но так как недвижимость стала более значимой составляющей канадской экономики, спад на рынке жилья может повлиять на всю экономическую активность. В отчёте Goldman Sachs указывается, что из-за «негативного прогноза относительно цен на жильё, а также важности инвестиций в жилую недвижимость, мы считаем, что спад на рынке представляет собой более серьёзный риск для ВВП в Новой Зеландии, Австралии и Канаде».

В документе экономиста Тэйлора Уэбли за 2018 год Банк Канады также выразил беспокойства относительно усиливающегося влияния недвижимости на экономику. Тогда центральный банк выяснил, что уровень активности на вторичном рынке «поддерживался основными показателями – уровнем полной рабочей занятости, доступностью жилья и миграционным потоком». Однако он также заметил, что отклонения от стабильных отношений между продажами и экономическими показателями привели к росту цен на жильё.

Документ Уэбли пролил свет на риск для роста ВВП, исходящий из колеблющегося вторичного рынка недвижимости. Растущие процентные ставки продолжат снижать продажи и цены в данном секторе. Это, вероятно, поспособствует замедлению национальной экономики. Трудность для центральных банков заключается в том, чтобы успеть смягчить политику до того, как не только рынок недвижимости, но и вся экономика начнут сокращаться.