Почему иммиграция остаётся решающим фактором для канадского рынка недвижимости?

С учётом того, что признаков охлаждения канадского рынка недвижимости крайне мало (даже на фоне роста стоимости строительства и продолжающейся пандемии), некоторые специалисты обращаются к правительству с требованием снять ограничения на рыночное предложение. По их мнению, большее число недвижимости на рынке приведёт к балансу спроса и предложения, тем самым, рационально нормализовав цены.

Однако в недавней публикации CD Howe Institute утверждается, что снятие ограничений на строительство жилья может толкнуть маятник в кардинально противоположном направлении. При растущих ценах на недвижимость застройщики могут перестараться с числом новых проектов, поддерживая спекулятивные инвестиции, которые привели к рыночному краху начала 1990-х.

«В то время как решение проблемы недостаточного предложения остаётся важным, инвесторам и правительству стоит тщательно отслеживать факторы, влияющие на спрос, чтобы не допустить взрыва пузыря», — говорят авторы публикации Эд Девлин, основатель Devlin Capital и старший научный сотрудник C.D. Howe Institute; Томас Роулендс, аналитик Devlin Capital; и Париса Мабоби, старший аналитик института.

По их словам, до пандемии прогнозы указывали на чрезмерный спрос на канадском рынке недвижимости в период с 2017-го по 2021-ый. Формирование домохозяйств должно было обогнать строительство недвижимости. Тенденция высокого уровня интернациональной иммиграции, которая удерживалась с 2016-го, должна была привести среднее годовое число создания домохозяйств к более чем 200,000 в период с 2019-го по 2023-ий, а количество завершённых объектов в 2019-ом и 2020-ом не превысило 200,000 объектов.

«Старение населения в Канаде, спровоцированное уменьшающейся рождаемостью и увеличением продолжительности жизни, привело к более высоким иммиграционным целям в последние годы», — поясняют они.

Однако с учётом связанных с пандемией ограничений, иммиграционный поток (главный двигатель прироста населения Канады) был резко сокращен. В 2020-ом менее 185,000 новых жителей пересекли границы Канады – это на 46% меньше целевого уровня в 340,000 человек. План 2021 года по увеличению этого показателя до 400,000 также трудно выполнить, что создаёт потенциальное давление на способность страны сбалансировать рынок недвижимости в ближайшие годы.

Указывается, что действуют и другие факторы.

Пятилетняя мортгидж ставка (которая, по их словам, является важнейшим индикатором процентной ставки для недвижимости) так ещё и не вернулась к предпандемичному уровню. С учётом недавних заявлений Банка Канады, повышение ключевой ставки также не предвидится в течение года или около того. Переход на удалённую работу привёл к резкому росту спроса на недвижимость в пригородах.

«Как только инвесторы и правительство покажут более серьёзные успехи в контроле пост-ковидных тенденций формирования домохозяйств, а также изменений рабочих мест, они смогут точнее оценить состояние рынка недвижимости и отдельных сегментов внутри него», — говорят они.