1 Сентября 2010
Он считает, что одним из главных катализаторов снижения цен могут стать мортгидж ставки: «Так исторически сложилось, что так называемый пузырь на рынке недвижимости лопался при относительно небольших повышениях процентных мортгидж ставок».
«Всё, что нужно, это повышение ставки в течение месяца на 1% по сравнению со средним двухгодовым показателем. Именно это спровоцировало предыдущие коллапсы в случае двух пузырей в Ванкувере, и в случае одного – в Торонто». (Стоит упомянуть, что инфляция, избыточное предложение и спекуляции также сыграли значительную роль в данных случаях).
По его мнению, решением проблемы может стать следующее:
1. Во-первых, необходимо «плавно» вернуться к 25-летним амортизациям на застрахованные мортгиджи.
2. Далее, Банк Канады не должен повышать ставки более чем на 1% на протяжении 24 месяцев.
3. В свою очередь банки должны воздержаться от экстра заработков и не должны следовать за Банком Канады каждый раз, когда он повысит овернайт ставку.
С практической точки зрения, в данных «решениях» мало смыла.
Начнём с того, что долгосрочные амортизации уже и так на необходимом уровне. Десятки тысяч покупателей воспользовались 30-40-летней амортизацией. Таким образом, цены на дома уже были завышены за счёт более длительного срока амортизации. Сокращение данного срока может быть неуместным – вполне возможно, что уже слишком поздно.
Во-вторых, главной целью Банка Канады на данный момент является контроль уровня инфляции. Всё остальное является второстепенным. Если уровень инфляции достигнет опасного уровня – Банк повысит ставки, независимо от возможной критики, цен на недвижимость, ставок и т.д.
И, наконец, большинство заёмщиков с долгосрочными амортизациями хорошо квалифицированы и могут выстоять снижение цен и повышение размера платежей. Таким образом, им придётся брать удар на себя.
Что же касается совета банкам не повышать ставки, то это, наверное, один из наиболее нелепых советов за последние несколько месяцев. На это есть 4 причины:
1. Банкам нельзя терять деньги.
2. Акционеры, естественно, будут против таких действий.
3. Откладывание повышения ставок лишь на время приостановит неминуемое. Когда-то банкам всё равно придётся это сделать.
4. Фиксирование ставок банками Большой Шестёрки станет сильным ударом для небанковских кредиторов, которые не смогут выстоять в такой ситуации. Кроме того контроль за ставками противоречит законам свободного рынка.
Такие абсолютно нереалистичные «советы» спровоцировали ответную реакцию, например, отчёт от C.D. Howe Institute, опубликованный в тот же день.
Учитывая данную ситуацию, можно предположить, что грядёт естественная коррекция цен на недвижимость – от 5% до 15% (в некоторых регионах больше, в некоторых – меньше). Такая коррекция, по идее, должна быть достаточной для нормализации рынка без последующего вмешательства правительства или Банка.
И, наконец, государственная компания — Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC) опубликовала свой очередной обзор ситуации на рынке недвижимости, в котором прогнозируется более умеренная активность рынка и небольшое повышение цен уже в 2011г.
CMHC также предполагают, что мортгидж ставки будут постепенно расти во второй половине 2010г.и в 2011г. Хотя данные повышения ставок являются именно тем, о чём предупреждал Дэвид Макдональд (по его словам, это может негативно отразиться на канадских домовладельцах), CMHC также ожидает появления положительных тенденций в сферах занятости и дохода.
Интересно как раз то, что большинство экономистов крупных банков, которых опрашивали СМИ, не соглашаются с мнением и пессимистическими взглядами Дэвида Макдональда.