27 Июня 2019
В прошлом исследования, в основном, фокусировались на жилищных нуждах иммигрантов, которые пытались найти адекватную работу в Канаде. Новые иммигранты обычно находили жильё в районах с низким доходом. Со временем, когда они ассимилировались, иммигранты переходили с аренды недвижимости на покупку собственного жилья.
Иммигранты в Канаде не всегда имеют низкий доход. К примеру, иммигранты-инвесторы обычно более состоятельны, чем рождённое в Канаде население. Они могут оказывать более значительное влияние на стоимость недвижимости.
Иммиграция также ответственна за чистый прирост населения Канады. С учётом старения рабочей силы приток молодых и образованных иммигрантов даже ещё более критичен для канадской экономики. Именно поэтому с 2019-го по 2021-ый Канада планирует принять более одного миллиона иммигрантов, большинство из которых будут экономическими мигрантами.
Многие экономических иммигранты продолжают выбирать три наиболее густонаселённые региона Канады: Монреаль, Торонто и Ванкувер. Тем не менее сейчас большая тройка привлекает уже меньшую долю иммигрантов, чем ранее. К примеру, в 2004-ом 72% экономических иммигрантов осели в большой тройке, а к 2014-му их доля сократилась до 51%.
Беспокойство изначально касалось влияния иностранных спекулянтов, а не иммигрантов, желающих построить здесь свою жизнь.
Однако привлекательность больших городов ярче заметна в секторе бизнес иммигрантов и квалифицированных рабочих. В 2014-ом три наиболее густонаселённых города привлекли 85% бизнес иммигрантов и 70% квалифицированных рабочих.
Как правило, иммигранты выбирают большие города из-за большого количества рабочих возможностей. Когда цены на жильё падают, иммигранты создают дополнительный спрос на недвижимость, необходимый для стабилизации рынков. Однако при резком росте цен, особенно в случае сдержанного предложения крупных городов, новые иммигранты могут привести к ещё более высокому спросу.
Атер Акбари и Иджит Эйдеде из университета Сент-Мари подсчитали, какое влияние на стоимость недвижимости в Канаде оказывает иммиграция. В своей статье для Applied Economics они определили, что иммиграция привела к увеличению цен на жильё всего лишь на 0.1%-0.12%. Однако речь идёт об иммигрантах, приехавших в Канаду, как минимум, 10 лет назад и способствовавших росту. В исследовании не говорится о приехавших недавно.
По мнению авторов, малый эффект от иммиграции был вызван тем, что местные жители выезжали их тех районов, в которых обычно селились новые иммигранты, и это смогло компенсировать влияние на рынки недвижимости. Вдобавок, увеличение числа новых застроек в ответ на более высокий спрос также сократило влияние иммиграции.
Хотя работа Акбари и Эйдеде показала, что иммиграция вряд ли стала движущей силой резкого роста цен на жильё в Канаде, недавние исследования предполагают, что состоятельные иммигранты могут значительнее влиять на повышение цен в определённых регионах.
В статье для Real Estate Economics Андрей Павлов из университета Саймона Фрейзера и Цур Соммервиль из университета Британской Колумбии заявляют, что неожиданное закрытие иммиграционной программы для инвесторов «оказало негативное влияние на стоимость жилья (1.7%-2.6%) в районах и рыночных сегментах, наиболее популярных среди иммигрантов-инвесторов».
Иммигранты ответственны за львиную долю прироста населения в Ванкувере. Более того, Британская Колумбия давно является излюбленным регионом для иммигрантов-инвесторов. Указанная иммиграционная программа, существовавшая с 1986 года, была неожиданно приостановлена в 2012-ом и затем закрыта в 2014-ом.
Закрытие программы позволило исследователям определить, пошло ли на пользу ценам на недвижимость в Ванкувере снижение числа состоятельных иммигрантов. По словам авторов, большое число состоятельных иммигрантов в определённых районах Ванкувера привело к более высоким ценам на жильё.
Влияние иммиграции также расширяется и на рынок аренды жилья. По данным статьи Эшан Латив из университета Томпсон Ривер, увеличение числа иммигрантов в сравнении с размером населения провинции оказало малое влияние на уровень ренты. По мнению автора, причиной тому, что повышение стало незначительным, может быть отъезд местных жителей из регионов, в которых селятся иммигранты.
Исследования показали, что общее влияние иммиграции на рынки недвижимости является, максимум, довольно скромным. Эффект мог быть более значительным, если бы состоятельные иммигранты могли выбирать районы.
Более важным выводом стал тот факт, что отсутствие иммиграции привело бы к сокращению населения и старению рабочей силы, что окажет намного более негативное влияние на канадские рынки недвижимости.