28 Марта 2018
Сегодня лучшая дисконтная плавающая ставка может составлять всего 2,35% (Прайм минус 1,10%), в то время как наиболее низкая фиксированная ставка равняется 3,14%. Существенная разница в 0,79% будет достаточной для компенсации трёх повышений ключевой ставки Банком Канады. Центральный банк потенциально может повышать ставки более чем на 0,25% за одно заседание, однако это крайне нетипично.
Плавающий мортгидж в большинстве случаев дешевле фиксированного ещё и в стоимости разрыва контракта до завершения его срока. Если вы хотите полной свободы и возможности выйти из мортгиджа раньше срока вообще без штрафа, вы конечно можете выбрать полностью открытый мортгидж, но плата за это обернётся для вас намного более высокой ставкой и такой вариант чаще всего выгоден только в течение нескольких месяцев.
Стоит заметить, что досрочный разрыв ипотечного договора встречается довольно часто. По словам некоторых банков, лишь чуть более половины заёмщиков с пятилетним фиксированным мортгиджем остаются с этим кредитом до конца срока и около 20% клиентов выплачивают штраф за досрочное расторжение договора.
В зависимости от особенностей вашего кредита и того, когда вы приобрели дом в предыдущие пять лет, штраф при остатке в $400,000 может составить от $2,500 до $5,000.
Многие считают, что они не будут ничего менять на время действия своего ипотечного срока, но в реальности очень часто заёмщики разрывают контракт раньше времени по целому ряду причин.
Люди разрывают контракты и выплачивают штрафы, потому что разводятся, погружаются в потребительские долги и нуждаются в рефинансировании, хотят погасить кредит раньше или продают дом и переезжают в другое место. Необходимо помнить, что ваш мортгидж может иметь опцию переноса на другую собственность, а может и не допускать такой возможности или данная опция не осуществима в вашем конкретном случае.
Можно сказать, что плавающий мортгидж – это страховка на случай непредвиденных изменений в вашей жизни. Если вам по какой-то причине придётся продать недвижимость, вы будете знать, что штраф составит три месячных выплаты по процентам.
В случае фиксированного мортгиджа в такой ситуации вы платите большее из трёхмесячных процентов или разницы в процентных ставках (interest rate differential – IRD). Последнее должно компенсировать вашему банку потери по процентам, так как вы вышли из своего мортгиджа раньше срока. Большие банки с особой строгостью подходят к подсчётам IRD и их штрафы могут оказаться настоящим шоком, тогда как менее крупные финансовые институты рассчитывают штрафы более гуманно.
В зависимости от ставок на рынке, штрафы по плавающим мортгиджам могут быть гораздо ниже, чем IRD. Именно поэтому стоит рассматривать вариант плавающей ставки. Вдобавок, общие выплаты по процентам могут оказаться меньше для мортгиджей с плавающей ставкой по сравнению с фиксированными процентами.
По данным организации Мортгидж Профессионалов Канады, из мортгиджей, полученных в 2016 и 2017 годах, 72% были с фиксированной ставкой, 24% — с плавающей и 4% были гибридами фиксированной с плавающей.
Такой разрыв отражает общее мнение о том, что во время растущих ставок плавающий мортгидж не является самым удачным выбором для экономии на процентах, как это было ранее.
Разумеется, плавающий мортгидж подвергает вас риску повышения ставок. Сегодня ваши расходы ниже, но они могут увеличиваться. Вы всегда можете обезопасить себя перейдя на фиксированную ставку позже, однако выбрать правильное время перехода будет не так просто.
С другой же стороны, если рынок столкнётся с какими-либо экономическими потрясениями, как к примеру коллапсом Североамериканского Соглашения о Свободной Торговле (NAFTA) или мировым кризисом, Банк Канады может снова начать понижать ставки для стимулирования экономики. В таком случае владельцы плавающих мортгиджей вновь выиграют от сокращения ставки по их мортгиджам. Но как только вы оформите фиксированную ставку, пути обратно не будет вплоть до окончания срока вашего контракта.
Выбирая мортгидж, подумайте о своём образе жизни и финансовых возможностях. Если существует высокая вероятность разрыва договора раньше срока, штраф по плавающему мортгиджу легко вычисляется и часто бывает намного дешевле, чем в случае фиксированного. Есть определённая ценность в наличии такой гибкости, однако для этого вы должны быть уверены, что ваши финансы позволят вам выдержать возможное повышение ставок