7 апреля 2010

Но не будет ли для нас выгодней перейти на плавающий процент, особенно, когда ставки понижаются и есть возможность выплачивать основную часть долга? Скомпенсирует ли это наши платежи, когда ставки станут выше сегодняшних фиксированных?
Ответ:  Что касается процентных ставок, то с исторической точки зрения, лучше выбирать ипотеку с плавающим процентом (variable rate mortgage). Это является результатом движения «кривой дохода».  «Нормальная» кривая дохода направлена вверх: для краткосрочных кредитов (1-2 года) процентные ставки ниже, для долгосрочных (5-30 лет) – выше. При нормализации экономики Банк Канады повысит краткосрочные процентные ставки (только их они и могут контролировать). Основа для ипотек с плавающим процентом также поднимется (в основном, это прайм-ставка). Данные действия являются признаками периода «ужесточения» кредитно-финансовой политики с целью охлаждения экономики и уменьшения давления инфляции.
Облигации, контролирующие долгосрочные процентные ставки, в основном, двигаются согласно ожиданиям инфляции: если инвесторы ценных бумаг ожидают инфляцию (по причине экономического роста), то они требуют большего дохода (процентных ставок) в качестве защиты от инфляции. Когда Банк Канады начинает бороться с инфляцией путём повышения краткосрочных ставок, долгосрочные ставки в большинстве случаев остаются стабильными, так как инвесторы предполагают, что инфляция не увеличится.
Говоря по существу, краткосрочные процентные ставки если и могут подняться, то лишь до тех пор, пока Банк Канады не нормализует экономику до такого уровня, при котором можно будет справиться с инфляцией. Потом, когда экономический рост замедляется, банк начинает понижать их.  Кривая дохода выровняется (повысив краткосрочные ставки) на некоторое время, но как только экономика замедлит свой рост, эти ставки снова упадут и кривая вернётся к «нормальному» направлению вверх.
За это время ипотеки с плавающей ставкой поднимутся и станут практически на один уровень с 5-10-тилетними ставками, но в последующий период они снова понизятся. На данный момент более выгодно иметь кредит с плавающим процентом. Единственным исключением может быть гиперинфляция (как в 1980-ых), когда краткосрочные ставки поднялись до небывалого уровня.
Если Вы планируете взять кредит с плавающей ставкой прайм минус – можете выбрать платежи чуть выше минимальных (в большинстве случаев это всё равно будет намного ниже, чем, если бы Вы выбрали сегодняшние фиксированные ставки). Низкие процентные ставки позволят Вам больше выплачивать основную часть кредита. Да, это правда, что экономика нормализуется и краткосрочные ставки будут повышаться на протяжении нескольких лет, но мы не думаем, что это будет столь драматично. Моргиджи с плавающей ставкой всё равно остаются более привлекательными на сегодня.