25 Июля 2013
Стоит пояснить, что «срок» означает длительность вашего ипотечного контракта. Основным вариантом предпочтений на сегодняшний день продолжает оставаться пятилетний фиксированный мортгидж – его выбирают более половины канадских заёмщиков.
Однако популярность необязательно делает этот срок подходящим именно для вас. Идеальный срок будет варьироваться в зависимости от изменений процентной ставки и вашего финансового положения.
За последние два месяца долгосрочные фиксированные ставки выросли в среднем на 0,5%, что определённо поменяло расстановку сил в выборе мортгиджей. Далее мы рассмотрим различные по длительности и функциям мортгидж продукты, представленные на сегодняшнем ипотечном рынке:
Пятилетний фиксированный
До недавних пор этот срок был наиболее популярным выбором среди канадских заёмщиков. Всего несколько недель назад пятилетние фиксированные ставки были на 20бп (0,20%) ниже 3%. Однако из-за недавнего скачка доходности государственных облигаций более чем на 50бп (0,50%) повысились и ставки на пятилетний фиксированные мортгиджи. На данный момент они варьируются в пределах от 3,20% до 3,40%. В результате, этот вариант стал менее привлекательным для современных заёмщиков.
Здесь очень важно указать, что для некоторых заёмщиков пятилетний фиксированный контракт может быть единственным возможным выходом, например, в случае неспособности квалифицироваться под более короткий срок или на мортгидж с плавающей ставкой. Напомним, заёмщики, выбирающие фиксированный мортгидж со сроком менее пяти лет либо кредит с плавающей ставкой, должны квалифицироваться под утверждённую ставку или как ее еще называют — квалификационную ставку (MQR — mortgage qualifying rate), администрируемую Банком Канады. На сегодняшний момент MQR равна 5,14%, так что для многих покупателей первой недвижимости квалификация под данную ставку может стать настоящей проблемой.
Четырёхлетний фиксированный
Четырёхлетняя фиксированная ставка всё ещё варьируется в районе 3х процентов. Она поможет вам сэкономить около одной трети процента по сравнению с пятилетней фиксированной ставкой. Умножьте это на четыре года, и вы получите потенциальную экономию около двух тысяч долларов при размере мортгиджа в$200,000.
Конечно, пятилетний фиксированный мортгидж защитит вас от повышения ставок на один дополнительный год. С другой же стороны, вам придётся платить штраф, если вы захотите разорвать контракт или пересмотреть его условия до окончания срока.
Трёхлетний фиксированный
Сейчас по данному сроку есть интересные предложения под 2,84%. Это почти на полпроцента меньше, чем пятилетний вариант, и, при этом, он имеет более гибкие условия, чем четырёхлетний. А благодаря тому, что данная ставка на 3 года доступна для покупки арендной собственности, многие клиенты могут воспользоваться преимуществами этого продукта.
С другой стороны, те 0,10%-0,20%, которые вы сэкономите по сравнению с четырёхлетним сроком, могут быть с лёгкостью скомпенсированы повышением ставок к тому времени, когда вам будет необходимо обновлять свой мортгидж.
Двухлетний фиксированный
Некоторые банки сегодня предлагают данный срок под слегка меньшую ставку, чем в случае трёхлетнего контракта, для своих существующих клиентов во время обновления мортгиджа. В то же время, это просто обычная игра цифр, используемая для того, чтобы удержать заёмщиков. Если вам не нужен именно двухлетний мортгидж до продажи или полной выплаты, постарайтесь найти более подходящий вариант.
Годовой фиксированный
Годовой фиксированный мортгидж считается низкорентабельным продуктом, который большинство банков не слишком активно продвигают. Тем временем, для определённых заёмщиков этот вариант может быть довольно привлекательным. Фиксированный мортгидж на 1 год сегодня можно найти с довольно низкой ставкой – около 2,50%.
Это неплохое решение для хорошо квалифицированных заёмщиков, у которых осталось менее 15-ти лет до полного погашения мортгиджа, и которые готовы слегка рискнуть и не против посмотреть, останутся ли ставки столь же низкими через год.
Фиксированные мортгиджи на 7 и 10 лет
С математической точки зрения, семилетний срок – это плохая идея. И так было всегда.
Пару дополнительных лет уверенности никак не оправдывают более высокую ставку по сравнению с четырёх- или пятилетним вариантами. Если вы настолько беспокоитесь о том, что инфляция повысит процентные ставки, то добавьте ещё 0,10% и возьмите десятилетний контракт.
Напоминаем, десятилетний срок всегда был предназначен для тех заёмщиков которые уже обустроились и не собираются ничего менять. Данный срок никогда не подходил большинству новых канадцев.
Пятилетний плавающий
До недавнего момента, пока фиксированные ставки ещё были очень низкими, мы переживали уникальный момент, когда фиксированный мортгидж, вероятно, был более выгодным, чем мортгидж с плавающей ставкой (variable). Однако после повышения фиксированных ставок и постепенному возврату более крупных дисконтов по плавающим кредитам этот этап истории наверно уже завершён.
Выбрав плавающий мортгидж вместо четырёхлетнего фиксированного, вы сэкономите 0,40%-0,60%. А по сравнению с некоторыми более дорогими пятилетними фиксированными продуктами экономия может составить до 1%! Иными словами, Банку Канады будет необходимо повысить ставки, как минимум, 4 раза (традиционное повышение составляет 0,25%), прежде чем ваша плавающая ставка только сравняется с сегодняшней пятилетней фиксированной!
Сегодня мы рекомендуем ипотечный кредит с плавающей ставкой для хорошо квалифицированных заёмщиков, которые могут увеличить свой минимальный платёж и выплатить ощутимую сумму кредита до того, как ставки начнут расти.
Если же вы не готовы рисковать и можете потерять сон из-за повышения мортгидж ставок на 0,25%, то вам необходимо понять, что плавающая ставка не даёт вам никакой защиты или гарантии. А к 2015 году это может вам понадобиться. Напомним, что большинство экономистов сегодня называют конец 2014 начало 2015 года, как точку начала повышения ставок Банком Канады.
Конечно, большинство контрактов с плавающей ставкой включают в себя возможность бесплатного перехода (conversion) на фиксированную ставку, но тут важно помнить, что к тому моменту, как вы решите сменить ставку, фиксированный процент, скорее всего будет выше, чем сегодня. Подобные переходы практически никогда не работали в пользу тех, кто просто устал нервничать и решил перейти на фиксированный мортгидж, ведь после нескольких повышений плавающая ставка может начать снижаться. Но перейти с фиксированной ставки обратно на плавающую можно, уже лишь разорвав контракт и выплатив штраф.
Штраф является ещё одним важным пунктом, который следует принять во внимание, так как разрыв плавающего мортгидж контракта почти всегда дешевле, чем фиксированного. В случае плавающего кредита большинство финансовых институтов взимают штраф в размере простых процентов за три месяца от оставшейся суммы мортгиджа, а если контракт предусматривает дополнительные штрафы, банки часто готовы вернуть их, если вы оформляете у них следующий мортгидж.
Благодаря новой волне хороших дисконтов от прайма (-0,40% или даже -0,60% для некоторых продуктов) плавающие мортгиджи снова становятся популярными среди канадских заёмщиков.
ИДЕАЛЬНЫЙ МОРТГИДЖ
Назвать какой-то срок ипотечного кредита лучшим – то же самое, что выбрать лучший вкус мороженого. Каждому подходит что-то своё.
Выбор подходящего срока зависит от ваших личных обстоятельств и того, насколько вы склонны к риску. Другими словами, потратьте на выбор ипотечного срока столько же времени, сколько и на выбор процентной ставки. В итоге, ваше капиталовложение в виде потраченного времени, принесёт вам дивиденды посредством низкой стоимости обслуживания ипотечного кредита.