20 Сентября 2013

Раньше, лет пять назад, вы могли положить руку на сердце, сказать «Клянусь, я зарабатываю $100,000», и большинство финансовых институтов поверили бы вам на слово. Но ситуация изменилась. Теперь вам предстоит гораздо больше подготовительной работы, больше документов, больше доказательств того, что вашу заявку должны одобрить и, что важнее всего, вам понадобится профессионал, который поможет вам в процессе получения ипотечного кредита.

С 2008г. правительство сократило максимальный срок амортизации для застрахованных мортгиджей с 40-а до 25-ти лет, а коэффициент обслуживания долга по мортгиджу (gross debt service ratio) и общий коэффициент обслуживания всех кредитов (total debt service ratio) были уменьшены до 39% и 44% соответственно. Затем, в октябре прошлого года Бюро управляющего по финансовым институтам (Office of the Superintendent of Financial Institutions) ввело новый пакет ипотечных рекомендаций для федерально-регулируемых финансовых институтов, известный как “B-20”. И наиболее серьёзный удар данныерекомендации нанесли именно по работающим на себя канадцам. Да, в целом в мортгидж индустрии, проверка документации потенциальных заёмщиков стала гораздо более строгой и скрупулёзной, и это больше отражается на частных предпринимателях, чем на работниках со стабильной зарплатой.

Дело в том, что предприниматели часто имеют возможность легально занижать свой доход при составлении налоговых деклараций. «Они могут иначе декларировать свои доходы, максимально уменьшая при этом налогооблогаемый результат. С этим, сегодня, и возникает большинство вопросов при квалификации на мортгидж», — говорит Дэрил Харрис, член правления Канадской Ассоциации Аккредитованных Мортгидж Профессионалов (Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals). В итоге, не декларируя к примеру наличные,предприниматель серьезно снижает свой подтверждаемый доход (строка 150 в налоговой декларации) и ему становится гораздотруднее получить необходимый ипотечный кредит.

Даже если, работая на себя, вы максимально используете налоговые льготы, а ваш индивидуальный подоходный налог невероятно мал, вы всё равно должны доказать банку, что можете позволить себе регулярно выплачивать мортгидж.

Для тех, кому трудно представить доказательства своих доходов, существуют программы заявленного дохода (statedincomeprograms). Они разработаны для заёмщиков, активно работающих в текущем бизнесе более двух лет. По условиям таких программ, вам необходимо предоставить первоначальных взнос (downpayment) в размере, как минимум, 10% от общей суммы кредита. Однако это не значит, что все финансовые институты поддерживают такой вариант. К примеру, TD Canada Trust, вместо этого, обращает внимание на документированный доход: полную форму подачи налоговой декларации (T1 General), финансовые отчеты вашего бизнеса, уведомления о размере налога и тп.

Разные подходы к данному вопросу у разных финансовых институтов делают ещё более трудным процесс получения мортгиджа работающим на себя у крупных банков и финансовых институтов, финасирующих клиентов из так называемой категории “A”. Частным предпринимателям сегодня все чаще приходится прибегать к услугам альтернативных институтов (некоторые из них федерально не регулируемы), которые более лояльно рассматривают такие случаи. Ничего страшного в данной ситуации нет, однако надо учитывать, что за повышенный риск приходится платить немного более высокую процентную ставку и определённые комиссии банку и/или брокеру.

Если вы работаете на себя и хотите получить ипотечный кредит, задайте себе следующий вопрос: «Готов ли я показывать больший доход (чаще всего за 2 последних года) и платить больше налогов в обмен на лучшую процентную ставку или я могу смириться с немного более высокой ставкой и одноразовым платежом в размере 1-2% от общей суммы кредита?». Посчитайте сами и проконсультируйтесь с вашим бухгалтером и мортгидж брокером.

Для заемщиков, работающих на себя или владеющих бизнесом полезно также знать следующиевещи, прежде чем подавать заявку на финансирование:

  • 10%-ый первоначальный платёж является минимумом для частных предпринимателей. Однако часто этого может оказаться недостаточно.Коэффициент кредит-стоимость имеет значение — сейчас банки как никогда хотят видеть как можно больше ваших вложений при покупке.
  • Платите по счетам вовремя. Безупречная кредитная история сейчас очень важна, особенно, если вы не можете доказать свой доход.
  • Прежде чем подавать заявку на мортгидж, убедитесь в том, что с оплатой налогов у вас всё в порядке и у вас нет задолженности перед налоговым управлением (CRA).
  • Будьте дисциплинированы. Все ваши бухгалтерские и налоговые документы должны быть доступны и упорядочены.
  • Погасите свои кредиты. По возможности погасите основную задолженность по кредитным карточкам и линиям до того, как банк начнёт проверять вашу кредитную историю. Учтите, что с момента оплаты может пройти до целого месяца прежде чем это отразится в вашем кредитном отчете.
  • Будьте готовы к изменениям планов. Возможно, после разговора с мортгидж брокером или банком, вам придётся изменить ориентировочную стоимость покупки.
  • Спросите у своего брокера, какие финансовые институты могут «увеличить» ваш доход, путем добавления некоторых позиций, списанных вами при составлении налоговой декларации.

И, конечно, настоятельно рекомендуется начать подготовку заранее и проконсультироваться с профессионалом, ведь одно известно точно: вам придётся попотеть больше, чем вы думаете.

 

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.